گزارش كارت خوب به نقل از مهر؛
سیاست های آخوندی بابازارمسكن چه كرد؟، ۴ دهه انتظاربرای خانه دارشدن
كارت خوب: سیاست های غلط دولت در بازار مسكن طی سالهای اخیر، خانه دار شدن را برای خیلی از مردم بار دیگر به رویایی دست نیافتنی تبدیل نموده است.
به گزارش كارت خوب به نقل از مهر، سیاست های غلط دولت در بازار مسكن طی سالهای اخیر، خانه دار شدن را برای خیلی از مردم، بار دیگر به رویایی دست نیافتنی تبدیل نموده و خیلی از خانوارهای ایرانی اگر بخواهند صرفا با پس انداز درآمدهای خود، خانه دار شوند، حدود ۴۰ سال باید انتظار بكشند.
به تازگی سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش شاخص های اقتصادی مسكن، شاخص دسترسی به مسكن را در مورد سال ۱۳۹۵ و بر مبنای داده های آماری مركز آمار ایران به روزرسانی كرد. بر مبنای آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام نموده، ۳۱۷۲۰۰۰۰۰ ریال (۳۱ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان) متوسط «درآمد» خانوار شهری در ایران در سال ۱۳۹۵ بوده است. همینطور در این سال، میانگین قیمت هر واحد مسكونی ۱۹۱ میلیون و ۵۳۴ هزار تومان برآورد شده است.
بر اساس شاخص ها، از تقسیم قیمت مسكن بر درآمد خانوار شاخص دسترسی به مسكن به دست می آید كه به صورت متوسط ۶ سال بوده است. از جانب دیگر، با عنایت به اینكه به صورت میانگین یك سوم درآمد خانوارها به بخش مسكن تعلق می گیرد، ازاین رو باید ۱۸ سال صبر كنند تا بتوانند خانه دار شوند.
سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش دیگری از اعلام شاخص های اقتصادی، كل «هزینه» ها (و نَه درآمدها) ی خانوارهای شهری را در سال ۱۳۹۵ رقمی معادل ۲۸ میلیون و ۴۸۲ هزار تومان عنوان كرده كه ۹ میلیون و ۷۰۶ هزار تومان آن به بخش مسكن تعلق دارد؛ به معنای دیگر، بخش مسكن معادل ۳۴.۱ درصد كل هزینه ها را به خود مختص كرده است.
آیا این ارقام با واقعیت جامعه تطابق دارد؟
اگرچه مبنای محاسبات انجام شده، داده های مركز آمار ایران است، اما آنچه سبب نگرانی كارشناسان اقتصادی و اجتماعی شده، در نظر نگرفتن خیلی از فاكتورهای اقتصادی و اجتماعی در ایران به خصوص تفاوت زیاد طبقاتی و همینطور همگِن نبودن مسكن در ایران است؛ ازاین رو میانگین گرفتن از چند شاخص كلی و نتیجه گیری كلی نمی تواند مبنای برنامه ریزی قرار گیرد.
از سوی دیگر، برخی كارشناسان اقتصادی معتقدند همین اعداد و ارقام فعلی هم صحیح نیست و یك خانوار شهری نمی توانسته در سال ۱۳۹۵ با ۶ سال انتظار صاحب مسكن شود.
شاخص «دسترسی به مسكن» چیست؟
علی قائدی، كارشناس اقتصاد مسكن در گفتگو با خبرنگار مهر، درباره فرمول تهیه شاخص دسترسی به مسكن (شاخص توان پذیری) تصریح كرد: برای محاسبه این شاخص، میانگین قیمت یك متر مربع واحد مسكونی را كه بانك مركزی برای شهر تهران و مركز آمار ایران برای كل كشور اعلام می كنند، در ۷۵ متر بعنوان متراژ میانگین مسكن در تهران و ۱۰۰ متر بعنوان متراژ متوسط مسكن در سراسر كشور ضرب می كنند كه با این عملیات، متوسط قیمت یك دستگاه واحد مسكونی محاسبه می گردد.
وی اضافه كرد: قیمت مسكن را بر میانگین درآمد خانوارها كه مركز آمار ایران سالانه برای شهر تهران و مناطق شهری كشور به صورت مجزا محاسبه و اعلام می كند، تقسیم می كنند.
قائدی اضافه كرد: رقم به دست آمده شاخص دسترسی به مسكن یا شاخص توان پذیری است؛ اما برای به دست آوردن مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، این رقم می بایست در ۳ ضرب شود چون بر مبنای محاسبات انجام شده، به صورت متوسط خانواده ها یك سوم سبد هزینه ای سالانه خویش را به مسكن اختصاص می دهند.
رزبان كارشناس اقتصاد مسكن: شاخص دسترسی به مسكن ۱۴ سال است
نرگس رزبان، كارشناس اقتصاد مسكن هم در گفتگو با خبرنگار مهر، درباره شاخص دسترسی به مسكن برای دو تهران و كل كشور به صورت جداگانه تصریح كرد: برای تهران، میانگین هر واحد مسكونی را ۷۵ متر مربع در نظر می گیرند و این شاخص برای كل كشور، ۱۰۰ متر مربع است.
وی اضافه كرد: بر مبنای محاسباتی كه انجام داده ایم، شاخص دسترسی به مسكن در تهران برای سال ۱۳۹۳، ۱۲ سال، سال ۱۳۹۴، ۱۱ سال و برای سال ۱۳۹۵ ۱۰ سال است.
بر مبنای اعدادی كه رزبان برای شاخص دسترسی به مسكن اعلام كرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال ۹۳ معادل ۳۶ سال (۱۲ضربدر ۳)، برای سال ۹۴ معادل ۳۳ سال (۱۱ضربدر ۳)، برای سال ۹۵ معادل ۳۰ سال (۱۰ضربدر ۳)، برای سال ۹۶ معادل ۲۹.۴ سال (۹.۸ضربدر ۳) و برای نیمه نخست سال ۹۷ معادل ۳۶.۹ سال (۱۲.۳ضربدر ۳) خواهد بود
رزبان افزود: همچنین برآوردهایی كه برای دستیابی به این شاخص برای سال های ۹۶ و ۹۷ كه هنوز داده های آماری آنرا مركز آمار ایران عرضه نداده، ما را به این رقم می رساند كه شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسكن در سال ۱۳۹۶، ۱۰ سال و تا شهریور ۱۳۹۷، ۱۴ سال است. علت آن نیز، جهش ناگهانی قیمت مسكن امسال و در مقابل عدم افزایش چندان درآمدها در سال ۹۷ نسبت سال پیش از آن بوده كه سبب شد این شاخص تغییر یك باره داشته باشد.
وی شاخص دسترسی به مسكن برای كل كشور در سال های ۹۶ و ۹۷ (تا آخر شهریور) را با محاسبه واحد مسكونی ۱۰۰ متری (برای میانگین مناطق شهری كشور) به ترتیب ۹.۸ و ۱۲.۳ عنوان نمود.
چنانچه عددهای این كارشناس مسكن را مبنا قرار داده و در فرمول یاد شده برای رسیدن به شاخص «طول دوره انتظار برای خانه دار شدن» قرار دهیم، با ضرب كردن همه این عددها در سه، مدت زمان واقعی تر انتظار برای خانه دار شدن مشخص خواهد شد.
بر مبنای اعدادی كه رزبان برای شاخص دسترسی به مسكن اعلام كرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال ۹۳ معادل ۳۶ سال (۱۲ضربدر ۳)، برای سال ۹۴ معادل ۳۳ سال (۱۱ضربدر ۳)، برای سال ۹۵ معادل ۳۰ سال (۱۰ضربدر ۳)، برای سال ۹۶ معادل ۲۹.۴ سال (۹.۸ضربدر ۳) و برای نیمه نخست سال ۹۷ معادل ۳۶.۹ سال (۱۲.۳ضربدر ۳) خواهد بود.
یزدانی كارشناس اقتصاد مسكن: ۳۳ درصد خانوارها زیر خط فقر مسكن هستند
با این حال فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسكن در همایش اخیر سیاست های بخش مسكن در سخنرانی خود در مورد شاخص دسترسی خانوارهای شهری به مسكن، به این شاخص نگاه كلی نداشته و برای هر دهك درآمدی به صورت مجزا آنرا در نظر گرفته است.
وی در این سخنرانی كه اسلایدهای پاورپوینت آنرا سایت معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازی در دسترس همگان قرار داده است، می گوید: در سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۶، ۳۳ درصد خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسكن هستند.
محاسبه شاخص «دوره انتظار خانه دار شدن» برای هر دهك درآمدی؛ دهك اول ۳۸ سال ضرب در ۳!
یزدانی با این دیدگاه، نحوه محاسبه شاخص دسترسی به مسكن را برای دهك های درآمدی مختلف محاسبه كرده و بر این اساس شاخص توان پذیری (دسترسی به مسكن) هر خانوار ایرانی به صورت متوسط ۸ سال است اما برای دهك اول ۳۱ سال، دهك دوم ۱۹.۱ سال، دهك سوم ۱۳.۹ و نهایتا دهك دهم ۳ سال بوده است.
وی در این سخنرانی اعلام نمود: هر خانوار ایرانی در سال ۱۳۹۲ به صورت متوسط بعد از ۱۲ سال می توانسته برای خانه دارن، توان پذیر شود. اما دهك اول بعد از ۳۶ سال، دهك دوم بعد از ۲۵ سال، دهك سوم بعد از ۲۱.۲ سال و نهایتا دهك دهم بعد از ۴.۵ سال می توانسته اند توان پذیر شوند.
به گفته این كارشناس برنامه ریزی مسكن، در سال ۱۳۹۶ به صورت متوسط هر خانوار ایرانی بعد از ۱۳ سال می توانسته توان پذیر شود؛ اما دهك اول بعد از ۳۸ سال، دهك دوم بعد از ۲۶ سال، دهك سوم بعد از ۲۲ سال و دهك دهم هم بعد از ۵ سال در سال قبل می توانسته توان پذیر شود.
این اعداد مربوط به شاخص دسترسی به مسكن (توان پذیری مسكن) است ازاین رو طبق فرمول، اگر این اعداد را در عدد ۳ ضرب نماییم، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن هر دهك مشخص می گردد. ازاین رو بعنوان نمونه، دهك درآمدی اول در سال قبل (۹۶) بعد از ۱۱۴ سال (۳۸*۳)، دهك دوم بعد از ۷۸ سال (۲۶*۳)، دهك سوم بعد از ۶۶ سال (۲۲*۳) و دهك دهم بعد از ۱۵ سال (۵*۳) می توانسته خانه دار شود.
طرح جامع مسكن: ضرورت ساخت سالی ۹۰۰ هزار واحد
این احتمال وجود دارد سیاست گذاران بخش مسكن بر مبنای همین اعداد و ارقام غیر واقعی نتوانسته اند برنامه ریزی مناسبی برای توسعه این بخش داشته باشند. در حالیكه وزارت راه و شهرسازی اصرار دارد علت گرانی مسكن را نوسانات ارزی بداند، خیلی از كارشناسان اقتصادی بر این نظر هستند كه مشكل اصلی بخش مسكن، عدم تولید واحدهای مطابق الگوی مصرف در سال های گذشته به بهانه وجود خانه های خالی یا وجود تعداد زیادی مسكن مهر بدون متقاضی است. حال آنكه هیچ كدام از این دو نمی توانسته نیاز خانواده های شهری را برطرف كند.
بر اساس طرح جامع مسكن كه وزارت راه و شهرسازی آنرا در خرداد ۹۶ رونمایی نمود، با در نظر گرفته شدن كلیه مطالعات مورد نیاز این بخش برای دوره ده ساله شامل رشد اقتصادی، میزان درآمدها، رشد جمعیت و... بر ضرورت راه اندازی ۹۰۰ هزار واحد مسكونی در هر سال تاكید شده تا با بحران كمبود مسكن مواجه نشویم.
این در حالی است كه در فاصله سال های ۹۱ تا نیمه نخست ۹۶ كه با ركود مسكن روبه رو بودیم، به علت كاهش سرمایه گذاری در ساخت و ساز، روند تولید مسكن به سالانه ۴۰۰ هزار واحد كاهش پیدا كرد كه نشان دهنده عقب بودن شدید بخش مسكن از برنامه است.
كارشناس اقتصاد مسكن: مدت زمان خانه دار شدن در ایران، ۲ برابر كشورهای توسعه نیافته است
بیت الله ستاریان كارشناس اقتصاد مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره شاخص دسترسی به مسكن كه به تازگی در همایش سیاست های بخش مسكن اعلام شده شاخص دسترسی به مسكن ۱۴ سال است، تصریح كرد: این رقم برای شاخص مذكور، رقمی است كه از میانگین همه دهك های جامعه به دست می آید و اگر سه دهك بالایی درآمدی (دهك های ۸، ۹ و ۱۰) را از این میانگین فاكتور بگیریم، رقم نهایی بسیار وحشتناك خواهد بود؛ چراكه بخش مهمی از جامعه زیر خط فقر هستند.
وی افزود: به نظر من شاخص دسترسی به مسكن را برای هر دهك باید به صورت جداگانه محاسبه كرد تا بتوانیم به رقم معقول تری برای این شاخص تهیه كرده و بر آن اساس برنامه ریزی بهتری برای دسترسی دهك های مختلف درآمدی جامعه به مسكن داشته باشیم.
به گفته كارشناس اقتصاد و برنامه ریزی مسكن، در صورت حذف سه دهك بالایی درآمدی از شاخص دسترسی به مسكن، بطور قطع به رقم بالای ۲۵ سال خواهیم رسید و رقم ۱۴ سال با این حال سه دهك درآمدی به دست آمده است؛ حتی اگر ۱۴ سال را هم در نظر بگیریم، رقمی كه اعلام شده باز هم در مقایسه با كشورهای توسعه نیافته كه شاخص دسترسی به مسكن بسیار بالا بوده و دو برابر اینگونه كشورها هستیم. در مقایسه با كشورهای توسعه یافته كه دیگر حرفی برای گفتن نداریم چون شاخص مذكور در این كشورها، ۲ تا ۳ سال است.
شاخص را برای فرار سیاستگذاران از پاسخگویی به مشكلات طراحی نموده اند
ستاریان اعتقاد دارد اعلام شاخص دسترسی به مسكن به صورت میانگین كلی برای سراسر كشور و همه دهك ها و عدم تفكیك آن برای كلانشهرها و شهرهای كوچكتر یا دهك های درآمدی مختلف، روشی است برای فرار سیاستگذاران بخش مسكن از پاسخگویی نسبت به اشتباهات آنها در برنامه ریزی برای این بخش.
وی درباره وابستگی بخش مسكن به ارز اظهار داشت: مسكن یك كالای صنعتی است كه به نهاده ها و مصالح ساختمانی وابسته است. علی رغم آنكه گفته می گردد تا ۸۰ درصد این نهاده ها تولید داخل است و بنابراین نباید بخش مسكن تحت تأثیر تغییرات نرخ ارز قرار گیرد، اما نفس تولید كالای صنعتی به علت آنكه هم در زمینه تهیه مواد اولیه و هم از نظر دیگر نیازها به واردات وابسته است، بنابراین تغییرات ارزی بر افزایش قیمت تمام شده مصالح ساختمانی و در نهایت، قیمت تمام شده ساختمان تأثیر گذار است.
تعادل عرضه و تقاضا، بیشتر از نرخ ارز بر قیمت مسكن اثر می گذارد
ستاریان خاطرنشان كرد: با این وجود فاكتور مؤثرتر از نرخ ارز بر بخش مسكن، حوزه عرضه و تقاضاست.
وی اضافه كرد: دو نوع تقاضا در بخش مسكن داریم؛ یكی تقاضای مؤثر و دیگری تقاضای مطلق. هم اكنون تقاضای مطلق مسكن باآنكه هنوز به علت پایین بودن قدرت خرید مسكن بیشتر خانوارها، وارد بازار نشده، اما فشار زیادی بر بازار مسكن وارد می آورد.
این كارشناس اقتصادی خاطرنشان كرد: مسكن كالایی سرمایه ای است و هجوم سرمایه ها به این بخش، ارزش افزوده مضاعفی بوجود می آورد به گونه ای كه ارزش بخش مسكن در ۲۵ سال اخیر هزار و ۱۰۰ برابر شده اما ارزش افزوده دلار در این بازه زمانی تنها ۱۱۰ برابر شده است.
كمبود مسكن داریم؛ اما از خانه های خالی دم می زنند
وی با تاكید بر اینكه همه دیگر متوجه شده اند كه كمبود عرضه مسكن داریم، خاطرنشان كرد: با این وجود سیاست گذاران مسكن همچنان مصرّند گرانی مسكن را به سوداگران یا بنگاهداران و امثال آنها گره بزنند. در حالیكه می بایست در همان زمانی كه ركود داشتیم، به فكر وقوع چنین جهشی در بخش مسكن می افتادیم و در همان زمان به جای اینكه مدام از وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی دم می زدیم، از تولید مسكن مصرفی و مورد نیاز خانوارها حمایت می كردیم.
ماحصل سیاست های غلط آخوندی در بازار مسكن
به گزارش كارت خوب به نقل از مهر، عباس آخوندی كه تصدی وزارت راه و شهرسازی را در دولت یازدهم و دوازدهم در دست داشته، در تمام دوره وزارت خود قائل به عدم دخالت دولت در بازار مسكن بود و علاوه بر انتقادات تند و تیز از پروژه مسكن مهر، هیچ سیاست گذاری مؤثر و اقدام عملی برای كمك به افزایش ساخت و سازهای مسكونی نكرد.
وعده هایی هم كه در زمینه مسكن اجتماعی داده شد، نهایتا در حد حرف و وعده باقی ماند تا ثابت شود وزرا و مسئولان سرمایه داری كه دغدغه اقشار متوسط و ضعیف جامعه را ندارند، هیچگاه نخواهند توانست در جهت تأمین نیازهای اساسی مردم و كاهش فشار بر آنها قدمی از پیش بردارند.
بخش مسكن هم بعنوان اساسی ترین نیاز هر فرد یا خانوار ایرانی نیازمند توجه اساسی دولت می باشد این موضوعی است كه در تمام دنیا مورد توجه قرار گرفته است. اعداد و ارقام بالا نشان داده است كه عملا برای بخش بزرگی از دهك های درآمدی كشور خانه دار شدن از محل صرفا پس انداز درآمدهای خود، آرزویی دست نیافتنی است. موضوعی كه در خیلی از كشورهای دنیا هم شاید ساری و جاری باشدو بنابراین است كه دستگاهی به نام وزارت مسكن حدودا در همه كشورها بوجود آمده تا با برنامه ریزی علمی بتوانند خانواده ها و شهروندان كشور متبوع را برای خانه دار توان پذیر كرده و طول دوره انتظار برای خانه دار شدن را به حداقل برسانند.
دولت ها عموما با استفاده از دو ابزار كلی انواع مالیات ها در بخش مسكن و همینطور كمك به بانك ها برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به این بخش (مسكن) امكان خانه دار شدن را تسهیل می كنند.
در حال حاضر تنها قانون مالیات بر خانه های خالی وجود دارد كه بعد از ۸ سال هنوز اجرایی نشده و قوانین مالیاتی بازدارنده از سوداگری مسكن (به عنوان اصلی ترین عامل افزایش قیمت مسكن) همچون مالیات بر عایدی مسكن گذشته از آنكه وزیر مربوطه با قانونی شدن این نوع مالیات مخالف است، اصلا وجود ندارد؛ تسهیلات خرید مسكن هم محدود به یك بانك دولتی شده كه بر مبنای اعلام مشاور پولی و بانكی وزیر راه و شهرسازی، میزان پوشش دهی تسهیلات مسكن در تهران نسبت به قیمت مسكن به زیر ۲۰ درصد رسیده است.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب